租房合约,什么要注意?

 

租房间也好、租整间也好,一定一定要有租约。
我当初哪怕只是住床位(跟人搭房),都要求屋主写一个白纸黑字。
这里要跟你们说,虽然有白纸黑字未必有用,但至少列下重要条例,才能让我们日后对簿公堂、申诉的时候,有站得住脚的地方。
还有,租约也能排除以后“口说无凭”的冤屈。
本篇跟你分享租约细节,让你不至于签下不平等条约。
下次有时间,才来分享如何不请律师、不靠警察,为自己讨回公道。

 

这里必须强调,无论是什么租约,只要条约合法都有法律效应;屋主和租户都受其约束。
租约是可以随着个人的要求而删减、增加,甚至修改的。
只要双方同意,就行了。
比如,规定不能给外人夜宿、比如规定要几天打扫一次单位、比如规定房客添购家私电器必须得到屋主同意。
只要双方同意,一旦签下租约,就形成法律效应。

 

~有什么资料是必须列明于租约中?~

  1. 屋主的姓名、身份证号码(若不是本地人/PR,那么长期通行证号码(FIN)也行)、联系地址。
  2. 租户的姓名、身份证号码(若不是本地人/PR,那么长期通行证号码(FIN)也行)、联系地址。
  3. 出租单位/房间的完整地址
  4. 租约签订的日期
  5. 租约开始的日期和结束的日期/或租约的期限
  6. 出租单位/房间的租金数额
  7. 还租金的日期
  8. 押金(Deposit)数额
  9. 物品清单(Inventory List)
  10. 屋主权利和责任
  11. 租户权利和责任

*至于其他租约条规/家规/条件,可立可不立,视双方同意。
简单来说,租户支付租金后,但租下的单位/房间中有权居住,并享有“宁静”的私生活,屋主不能未经许可随意打扰租户其生活。
但是,租户也有责任照顾其租下的单位/房间,并且遵守租约条规。

 

这里要说,agent(中介)是不可以收两边佣金。
如果agent已经向屋主要求佣金,那么agent就不能再向租户索讨佣金;反之亦然。
在新加坡和马来西亚的房屋租贡市场来说,一般上都是屋主支付agent佣金。

 

另外,短期合约(比如半年-3年)是没有什么特殊书写条件的。
无论是中文英文马来文淡米尔文甚至方言,都可以用以来立下租约。
只是日后如果有什么争议性得闹上法院时,就得花费一笔钱翻译成英文。

 

还有一点必须注意的是:无论你有没有签租约、你的租约是什么语文,你都必须申报税收局(IRAS),为你们的租约付上印花税。
一般而言,agent,或屋主,甚至你自己,都可以上IRAS官网做这个stamping duty。
但这笔费用,一般上都是租户承当;除非彼此有特殊协商。

 

当然,家私电器还是屋子状态,有时候会出现破损。
这点尤其在家私和电器上很有争议,毕竟租下来的往往都是二手货。
因此,一般租约中会列明:若某样事物遭损破损,多少数额以下的修理费用,会用租户承担。
一般HDB单位会是$150-$200的数额。
用$150为例子,如果冷气机制冷有问题而需要$250的维修费,意味这租户需要支付$150、而屋主需要支付$100。
如果冷气机维修费为$150,哪租户自行承担屋主无需负责。
当然,要进行维修而需要屋主负责的话,就必须通知屋主。
有些屋主会要求自己熟悉的师傅上门维修,有些则会让租户自己解决。
记得,任何维修和更换,请务必索取单据,作为凭证。
另外,如果那样事物不是因为”fair wear & tear”(公平磨损),而是人为因素被租户破坏损坏,必须由租户全权负责修理费用。

 

除了以上,一般来说,租约中也会列出以下事项:

  1. 要求租户保持单位/房间为可持续状态,干净、正常、可居住。
  2. 单位/房间只供residential (住宅)用途。
  3. 不允许分租(或有条件分租)。
  4. 列明只限多少人居住/同住,并必须提供法定证件,证明合法居留。
  5. 如果单位/房间中有冷气,一般上也会要求租户保修冷气机。
  6. 屋主可以安排自己维修商上门进行维修,租户必须尽量合理配合。
  7. 屋主不可以随意打扰租户,带中介上门参观或检举,也必须事先征得租户同意。
  8. 租户拖欠租金的话,屋主有权终止合约、驱赶租户,并对其拖欠的租金征收利息。
  9. 屋主和租户,都有权在任何一方毁约的时候,提早终止合约而且不必承担责任。

 

重复:以上只是普通租约中,一般上会提及的事项和条规。
屋主和租户都有权在双方同意下,删除增加或修改租约。
当然有一点是非常要注意的,如果租约中存有违法条例,这份租约本身就会被作废。
比如,住宅单位可违法改造为宿舍或妓院。
这种本身就是违法违规的条例,会使到这份租约作废。

 

最后的最后,如果遇到有租约上的问题,比如被苛扣押金、比如被拖欠租金等等等租贡纠纷,不要跟对方硬碰硬,应该视情况而采取行动。
一般我会建议,先找警方备案做报告,然后找Small Claim Tribunal起诉对方,要求合理赔偿。
Small Claim Tribunal不用聘请律师,而且只需要$5-$10的费用。
有兴趣的人可以细品以下官网:
https://www.statecourts.gov.sg/cws/SmallClaims/Pages/GeneralInformation.aspx
以后,我有兴致了,再跟大家分享如何使用Small Claim Tribunal索赔。

 

这里也分享《联合早报》的专题采访,这里的内容挺值得一提的:
《屋主房客订立完善租约可减少纠纷》
https://www.zaobao.com.sg/finance/singapore/story20180331-847055
(因为只限用户,所以我把文字抄取出来,供大家参考)

 

出租房子难免会涉及纠纷,虽然至今还没有一个完整的框架或指南,可以清楚告诉屋主与租户双方解决所有纠纷的具体步骤与方法,但还是有一些做法可以遵循或参考。
出租房子涉及的纠纷形形色色,不一而足,但是一份相对完善的租约,会尽量把一些可能出现的纠纷或事项罗列在内,并说明处理的方式。
由于是白纸黑字,若租户或屋主没有遵照合约所说的去做,即可视为违反合约,可能造成租约提前终止,而理亏的一方有作出赔偿的责任。

 

这类纠纷与处理方式一般如下:

*拖欠租金:若租户拖欠租金超过七天,不论屋主有没有正式发出追讨租金的通知,屋主都可以征收利息,一般为每年10%。

*提前解除租约:除非租约加入“外交条款”(Diplomatic Clause),或列明可能提前终止租约的要求,否则租户一旦提前解除租约,就必须对屋主作出相关赔偿。外交条款是租户租用单位超过一年,可在给予两个月通知后解约,主要是方便外派人员。

*居住期间对房子与屋主提供的物品造成损坏或修改房子内部:一般上,修理费若在200元以下须由租户承担,其余的款项则由屋主负责。此外,合约一般也会列明租户不得擅自对房子的原貌进行修改或增添的工程;即使获得批准,一旦租约提前或如期结束,他也必须将房子还原并承担费用。

*未获屋主许可,让未列为居住者的人长期住在屋内:屋主有责任确保住在屋内的人都有正当居留的文件,因此有权要求居住在屋中的所有住户的资料。若租户擅自添加住户,等于违反租约,屋主有权不让该住户继续住在屋内。

*未获准许分租房子:合约一般上会列明租户不得分租房子,若他要这么做,须事前征询屋主的同意。一旦租户违反合约,屋主可提前终止合约。

*未获准许更换房子用途或作非法用途:许多合约都会列明只供住家用途,因此租户不得擅自转换用途。若租户打算把房子转为办公室,应该在未签约前就征询屋主同意,并进一步向有关当局提出申请。

*租约到期后屋主扣留定金:定金一般跟租约期限挂钩,若租约为两年,租户一般须支付两个月定金。定金主要是要让屋主在租户没有履行合约责任时得到一定程度的保护,用来抵消租户应付或拖欠的款项,例如租金与租户须承担的修理费用等。不过,若屋主扣留定金,须向租户交代原因。

 

爆发任何纠纷,屋主与租户可先尝试通过房屋经纪帮忙解决。若仍然无法和解,双方可考虑上社区调解中心与新加坡调解中心进行调解。
有关纠纷也可在小额索偿法庭处理,但须符合一些条件,例如款项不超过1万元或不可超过2万元(屋主同意的情况下),以及纠纷不超过两年。
若租户违约却不肯搬走,屋主也能申请庭令拿回房子或逼卖租户的物件,索回所拖欠租金。
若款项庞大,或其他各个和解渠道都行不通,租户也可进行民事诉讼。
但由于这是一个耗钱又费时的过程,可能得不偿失,因此应被视为不得已的手段。

————(结尾签名档)————

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